Tregu i ndertimit ne Shqiperi ka qene nder sektoret me informale dhe te pakontrolluar ne dekadat e fundit. Mjafton te konstatohet se 90% e lejeve te ndertimit jane tejkaluar si ne siperfaqe ashtu dhe afate. Ndodh shpesh qe ne punen tone degjojme per prona qe jane blere per shuma te medha dhe kane perfunduar te shkruara para noterit me shifra shpesh qesharake. Te gjithe shtetet perdorin taksa dhe tatime si financues te buxhetit. Ky eshte nje rregull qe nuk ka perjashtime ne kapitalizem apo ekonomine e lire por jane te paket ato shtete qe japin mundesi per te ndryshuar vleren e prones tende perkundrejt nje tatimi te ulet.
Te mirat e rivleresimit te shpjeguara qarte.
1.Shto pasurine
E marim se keni blere nje prone rreth viteve 2005 ne nje zone mesatare. Ju i keni paguar ndertuesit sipas cmimeve te kohes 100m2 me 600euro/m2 per nje total prej 60.000 eurosh por ne kontraten perfundimtare para hipotekes eshte shenuar 20.000 euro. Nese do perdornit rivlersimin pasuria juaj do te 5-6 fishohej vetem me pagesen e 3% te differences midis cmimit te shenuar dhe cmimit te references.
2.Paguaj me pak!
Marim per shembull perseri pronen me siper Nese sot ju do te shisnit kete prone per cfare do lloj shume diferenca e juaj do tatohej 15% . Me nje matematike te thjeshte: Ju e keni blere 20.000 Euro (ne letra) dhe do e shisni 120.000 Euro ( Cmim reference) . Matematika thote qe ju po realizoni 100.000 euro fitim dhe qe ky transaksion te kryhet duhet paguar 15.000 euro tatim!!!! Pra ju do merrni vetem 105.000 euro per kete apartament. Ligji i rivleresimit ju lejon qe para se ta shisni ju ta rivleresoni dhe te paguani ne kete rast 3.000 Euro dhe pas shitjes do te merrnit 120.000 Euro.
3. Harroni cmimin e references se zones!
Te gjithe mendojne se prona ne rivleresim merr cmimin e refences se zones kadastrale por kjo nuk eshte domosdoshmerishte e vertete. Cmimet e references jane te pranishme ne cdo shtet te botes por….kudo perdoren vetem ne rastet e shtetezimit per te miren publike te prones private. Ne Shqiperi ato jane dizenjuar per te njejten arsye por ketu kane nje perdorim me te gjere. Gjate rivleresimit te 2020 ju jepen dy variante . Variani A : rivleresim direkt tek ASHK (ZRPP) me cmimin e references se zones. Variani B : rivleresim nga nje Vleresues i Licensuar i pasurive te paluajteshme. Ky variant ju lejon qe te vleresoni pronen me cmim “me real” .Per te shpjeguar me qarte po perdorim nje shembull real: Zona e Don Bosko ne Tirane i perket Zones Kadastrale 8310 Tirane. Cmimi i References per m2 tek apartamentet ne zonen 8310 eshte 82’000 leke pra rreth 680 Euro. Cmimi real e tregut ne kete zone eshte ndermjet 850-900 euro. Kjo do te thote se nese do shisnit nje prone ne kete zone me cmimin e tregut 900 Euro atehere perseri ju do kishit nje tatim ndaj shtetit jo te vogel. Nese ju e keni rivleresuar nje prone 100m2 me cmimin e references se zones atehere ZRPP ka si vlere te prones tuaj 68’000 euro. Nese ju e shisni me cmim tregu 90’000 euro atehere ju perseri do paguanit tatim per diferencen , ne kete rast 22’000*0.15=3300 Euro!!!!! Per te shmangur kete drejtohuni Rivleresuesve Privat te Pasurive te paluajteshme. Vleresimi i tyre do jete shume me larte se 68.000 euro te cmimit te references. Kjo ndodh sepse Rivleresimi ne zyrat shterore eshte thjesht plotesimi i nje formulari , ndersa rivlersuesi privat kane detyrim te shikojne nga afer pronen dhe te hartojne nje akt rivleresimi bazuar ne gjendjen aktuale te prones , investimet e kryera ne te dhe cmim reference te zones .Me nje rivlersues privat do paguani me shume ne 3% te diferences por per cdo para qe paguani me shume do kurseni 12% ne te ardhmen.
4. Shume shume me e lehte per te marre kredi!
Mbani mend nr 126… Bankat e nivelit te dyte kane interesa e kushte te ndryshme por te gjitha jane te detyruara te zbatojne udhezimet e Bankes se Shqiperise gjate kredidhenies. Dhe udhezimi i bankes se Shqiperise qe eshte ne fuqi prej vitesh thote se vlera e kolateralit ne nje kredi duhet te jete minimalisht 126% e vleres se kredise . Me fjale te thjeshta per te mare 10.000 euro kredi duhet lene kolateral dicka qe vlen se paku 12.600 euro. Megjithese bankat kane vleresues te tyre te pasurise se paluajteshme vlera e larte e prones ne ZRPP eshte nje faktor qe ata duhet medoemos te marrin parasysh dhe shume i veshtire per te anashkaluar. Vleresimi i prones gjate periudhes se rivleresimit ju jep mundesine qe te jeni me pak i stresuar gjate momentit te kredimarrjes. Me pak fjale , do rrini me te qete para bankes pasi vlera e prones suaj do tejkaloje goxha vleren e kredise dhe banka do jete me e predispozuar te financoje.
5. Askush nuk do te dije me se nga erdhen parate per pronen.Packa se kur lexon titullin te duket sikur kjo pjese u drejtohet atyre qe parate i kane vendosur pa punuar, me korrupsion apo krim qellimi yne per te shpjeguar kete eshte tjeterkund. Ketu duam tju drejtohemi atyre mijera Shqiptare qe femijet e tyre kane punuar pune te ndryshme neper Europe e packa kushteve jo-favoruese ne Shqiperi kane vendosur te investojne ketu. Prinderit e tyre jane te papune por edhe vete ata quhen te papune sipas letrave. Atehere nga dolen parate per kete prone?? Askush nuk deshiron te dije me per kete. Rivleresimi eshte nje proces qe ben pjese ne familjen e amnistise. Pra vlera qe prona juaj do marri do jete e mireqene si e paster. Vlera qe prona juaj ka pasur para rivleresimit eshte gjithmone subjekt hetimi por kjo vetem brenda 3 viteve nga kryerja e transaksioneve (hipotekimit). Pra nese keni blere nje prone shtrenjte dhe e kane shkruar me pak apo keni blere nje prone lire e sot ajo eshte vleresuar eshte detyrim per ju bashkeatdhetare qe ta rivleresoni. Kjo do te vendoste fundin kalvarit te abuzimit me ate prone. Fatkeqesisht edhe ata qe kane vendosur prona me ane te menyrave te paligjshme do perfitojne nga kjo.
6.Shpetim per ata qe kane legalizuar nje prone.
Legalizimi eshte nje proces i vecante i ekonomise Shqiptare. Pa u futur ne diskutimin nese eshte i drejte apo jo ai sot eshte ligj. Ne nje raport te vitit 2013 i Bankes Boterore thuhet se vlera e pronave te ndertuara pa leje ne vendin tone e kalon 5.000.000.000 USD , me germa te vogla ne vazhdim thuhet se nuk ka te dhena te qarta dhe vlera mund te jete me larte. Vitet e fundit numri i pasurive te legalizuara eshte rritur dhe nje pjese e tyre sot jane me certifikata te rregullta pronesie. Por ketu perfundojne privilegjet. Nese ata do ta shisnin kete prone tatimi do ishte pothuajse 15% e vleres se shitjes. E ilustrojme me nje shembull konkret te ndodhur. Ne 1996 dy vellezer blejne bashkarisht 1100 metra toke prane rr.Jordan Misja ne Tirane. Ata jetonin jashte por vendosen ta ndajne ne dysh e te ndertojne (pa leje) 2 vila identike mbi token e tyre. Secila ishte ne fund 550m truall e 250m2 ndertim ne 2 kate. Te dy vllezerit aplikojne ne te njejten dite per legalizim por “cuditerisht” njera vile legalizohet ne fillim te 2012 e tjetra ne mes te 2013 ( para zgjedhjeve). Ai qe e legalizoj ne 2012 e rivleresoj me 1% menjehere dhe coj vleren e prones se tij ne 29.000.000 leke te reja. Tjetri ishte i lumter qe e legalizoj por nuk e rivleresoj dot. Ne rrethana te caktuara te 2 vellezerit i shesin vilat te njejtit bleresi ne fillim te vitit 2015 . Pa u futur ne shifra qe jane konfidenciale vellai qe e kish legalizuar pagoi rreth 6000 euro tatim ndersa vellai tjeter qe nuk e kapi dot rivleresimin i pagoi shtetit Shqiptar plot 53.000 Euro. Shtepite ishin identike……….
7.Mbrohu nga Zyrat Permbarimore!
Shume njerez deshirojne nje kredi apo kane marre nje kredi me kolateral nje pasuri te paluajteshme. Do te shpjegojme dicka pak te komplikuar me fjale me te thjeshta: Banka dergon vleresues te vecante per te inspektuar pronen dhe interesi i tyre shpesh eshte qe prona te kete nje vlere me te vogel se realiteti. Ne rast se ju hasni veshtiresi ne pagesen e kredise apo me keq ajo duhet likujduar nga banka per te marr mbrapsht borxhin kryhet nje vleresim i dyte ne momentin e likujdimit. Ketu fillon dhe pjesa e erret e permbarimeve ne Shqiperi. Levizje pafund e baze ligjore totalisht ne favor te tyre u lejon Permbarimit te vendosin vlera shpesh shume te ulta per pronat me qellimi e likujdimit sa me te shpejte. Nese prona juaj eshte e shenuar ne zyren e regjistrimit me nje vlere te ulet kjo i ndihmon ndjeshem ne “misionin” e tyre . Shume prej jush do e lexojne me buzet e rrudhura kete pjese pasi nuk jane kredimarres apo punet ju shkojne mbare por me besoni siguria nuk eshte kurre e tepruar. Ju duhet te beni nje rivleresim dhe te coni ne maximumin e mundshem vleren e prones qe eshte apo mund te perdoret si kolateral. Ne kete menyre do jete me e veshtire ne process likujdimi apo e pamundur ne process gjygjesore per banken apo permbarimin te shesin pronen tuaj per 2 leke. Kjo ka rendesi pasi ligji ne fuqi detyron kreditorin qe pasi likujdon kolateralin ti kaloje debitorit vleren e mbetur te parave (tepricen) .Per shembull: Nese keni mare 50.000 euro kredi dhe keni lene kolateral nje prone qe vlen 100.000 (sipas vleresimit te bankes) ajo ne ankandin e pare mund te dale me vleren 80.000 euro. Ne rast shitje banka duhet tju kaloje juve diferencen Cmim shitje – totali i kredise – shpenzime perbarimore . Ne kete rast do te ishte dicka midis 18.000-20.000 euro. Ajo qe banka do te beje me shume mundesi eshte qe do kerkoje qe ne moment likujdimi prona te vleresohet sa me pak per arsye qe te likujdohet sa me shpejt. Procesi i vleresimit kryhet nga vleresues te pasurive te paluejtshme te licensuar . Do ishte tejet e veshtire per ta te kryenin nje vleresim negative te prones ne rast se ju e keni rivleresuar ate se fundmi. Edhe nese e bejne do ishte e lehte “ Kundershtimi i Veprimeve Permbarimore” ne gjykate. Ne 99% te rasteve ju do te ishit te fituar.
8.Rivleresimi thjeshteson cdo lloj veprimi te mevonshem.
Shume nga ju kane nje prone e certifikaten e pronesise ne shtepi. Per ato qe certifikaten e pronesise e kane mare para me shume se pese vitesh do te cuditeshin kur te kuptojne se sot shumica e te dhenave ne ate certifikate jane gabim. Kjo nuk vjen per fajin e tyre. Numrat e zonave kadastrale jane modifikuar, emrat e rrugeve kane ndryshuar, formulimi e faqes se hartes se planvendosjes kane ndryshuar teresisht dhe cdo gje e eshte e hedhur ne nje sistem te automatizuar. Rivleresimi nuk eshte se do ishte rruga e korrigjimit por cdo prone qe rivleresohet do te duhet qe te hidhet ne sistemin e ri digital te ZRPP-se. Pra cdo gje do ishte e mundur te kontollohej lehtesisht. Para pak kohesh nje zonje shiti nje apartament i cili figuronte ne rrugen “Kongresi i Lushnes” por bleresit ky apartament i figuron ne rrugen “Milan Shuflaj” . Nuk ka ndryshuar vendndodhja por sistemi i adresave dhe emri i rruges. Rivleresimi gjithashtu do te bente me te thjeshte proceset e a)Ndarjes se prones midis paleve me pjestim gjygjesor. b) Celjen e trashigimise. c) Ndryshimin e pronesise me ane te nderrimit.
9. Lehteson tregun e pasurive te paluajteshme.
Ju do mendoni se ky treg ka te beje vetem me ata qe shesin , ata qe blejne dhe ndoshta agjencite imobiliare por nuk eshte keshtu. Ky treg do te gjalleroje dhe shume fusha te tjera nga te cilat ekonomia do te kete perfitime. Do kete me shume pune per Notere e topografe gjate shitjes e me shume pune per bojaxhi , arkitekte , elektriciste , hidraulike e me shume shitje produktesh per shtepine. Nga te gjitha keto transaksione shteti do perfitoje te ardhura ne formen tatimit dhe do gjenerohet punesim.
Pasi renditem pikat favorizuese ka dhe nje aspekt qe duhet te ndalemi. Rivleresimi eshte process i cili nuk ju ndihmon gjate shpronesimit.Kur vjen puna tek shpronesimt shteti gjithmone perdor instrumentin me ne favor te tij. Sado e larte te jete vlera e pasurise ne aktin e rivleresimit perseri shteti do perdor cmimin e references per te demshperblyer pronarin. Packa se kjo duket apsurde pasi secili ka paguar dhe taksen shtetrore te rivleresimit dhe shteti nuk e merr parasysh nje veprim qe ai vete e ka tatuar fatkeqesisht eshte keshtu.
Si perfundim dy fjale nga ne te punesuarit e ketij tregu. Amnistite ne tregjet boterore jane nje veprim tejet i rralle. Ne vendin tone ato jane pak me te shpeshta por nuk eshte e thene qe ky trend do vazhdoje. Ne artikullin e mesiperm u munduam te shtojme sa me shume raste konkrete per te bere me te thjeshte kuptimin e te mirave te tij. Nga sa kuptoni keshilla jone eshte ta rivleresoni pronen tuaj edhe nese skeni asnje qellim ta shisni. Si veprim ligjor ai eshte mjaft i thjeshte dhe kohezgjatja e fryteve te tij eshte e pa kufizuar ne kohe.
